Daň z nemovitosti, oficiálně označovaná jako daň z nemovitých věcí, představuje každoroční zákonnou povinnost všech vlastníků nemovitostí v České republice. Týká se vlastníků domů, bytů, staveb i pozemků, a to bez ohledu na způsob jejich využití – k bydlení, podnikání nebo investici. V Kasan&Pelcová Reality se s touto povinností setkáváme při každém převodu nemovitosti, proto považujeme za důležité mít v pravidlech jasno.
Co je daň z nemovitých věcí
Daň z nemovitých věcí je majetková daň vybíraná finančním úřadem podle kraje, ve kterém se nemovitost nachází. Její právní úprava vychází ze zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Pozemky upravují ustanovení § 2 a následující, daň ze staveb a jednotek pak § 7 a následující zákona.
Daňové přiznání se podává na základě skutečností, které nastaly v předchozím roce, přičemž samotná daň se platí na celý kalendářní rok dopředu. Rozhodujícím okamžikem je stav zápisu v katastru nemovitostí k 1. lednu daného roku. Pro daň za rok 2026 je tedy rozhodný stav k 1. 1. 2026. Veškeré změny uskutečněné v průběhu roku 2026 se projeví až v dani za rok 2027.
Kdo musí podat daňové přiznání
Daňové přiznání musí podat každý, kdo v průběhu roku 2025 nemovitost nově nabyl, tedy před 1. 1. 2026. Typicky se jedná o nabytí koupí, darováním, děděním nebo dokončením novostavby.
Přiznání se podává zpravidla pouze jednou po nabytí nemovitosti. V dalších letech finanční úřad automaticky zasílá informace o výši daně k úhradě. Povinnost podat přiznání vzniká také v případě, kdy se v roce 2025 změnily skutečnosti rozhodné pro stanovení daně, například:
změna výměry pozemku,
změna druhu pozemku,
změna způsobu užívání stavby,
nástavba nebo přístavba,
částečné odstranění stavby.
Daňové přiznání je nutné podat rovněž tehdy, pokud došlo k prodeji nebo darování části nemovitosti a vlastník nadále drží jinou nemovitost ve stejném kraji. V případě, že vlastník nemovitost zcela pozbyl, je povinen tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu, který jej vyřadí z evidence plátců.
Naopak přiznání se nepodává, pokud již bylo v minulosti podáno a nedošlo k žádné rozhodné změně. Změny místních koeficientů zohledňuje finanční úřad automaticky.
Přiznání se vždy podává finančnímu úřadu podle kraje, ve kterém se nemovitost nachází. Pokud vlastník drží nemovitosti ve více krajích, podává samostatné přiznání za každý kraj zvlášť.
Termíny pro podání a platbu daně
Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí pro rok 2026 je nutné podat nejpozději do 31. ledna 2026.
Samotná úhrada daně probíhá následovně:
daň do 5 000 Kč je splatná do 31. května 2026,
daň vyšší než 5 000 Kč se hradí ve dvou stejných splátkách, první do 31. května 2026 a druhá do 30. listopadu 2026.
Formuláře a metodické pokyny jsou dostupné na portálu Finanční správy. Prostřednictvím portálu Moje daně lze využít také službu předvyplnění přiznání, která výrazně zjednodušuje celý proces.
Jak se daň z nemovitosti počítá
Daň z nemovitých věcí se skládá ze dvou částí:
daň z pozemků,
daň ze staveb a jednotek.
Výše daně závisí na typu nemovitosti, její výměře, způsobu využití a místních koeficientech stanovených obcemi. Právě místní koeficienty mají zásadní vliv na výslednou částku, protože obce mohou daň zvýšit například u neobydlených domů, kanceláří, skladů nebo jiných nebytových prostor.
Součástí výpočtu je také inflační koeficient. Pro rok 2026 zůstává na hodnotě 1,0, tedy bez navýšení sazeb z důvodu inflace.
V praxi se základní sazba, například u bytu několik korun za metr čtvereční, násobí příslušnými koeficienty podle velikosti obce a charakteru nemovitosti. U staveb se navíc zohledňuje počet nadzemních podlaží nebo způsob využití.
Co je důležité sledovat pro rok 2026
Pro rok 2026 nedošlo k zásadní legislativní změně samotného zákona. Klíčové však zůstávají rozhodnutí jednotlivých obcí o místních koeficientech, které mohou daň u některých nemovitostí výrazně zvýšit.
Inflační koeficient zůstává beze změny. Finanční správa zároveň sjednotila výklad některých ustanovení, zejména v oblasti osvobození od daně nebo zařazování specifického majetku, například kulturních památek nebo obchodního majetku. Změny územního plánu, například převedení pozemku z orné půdy na stavební parcelu, mohou mít na výši daně zásadní dopad.
V Kasan&Pelcová Reality klienty při koupi nebo prodeji nemovitosti vždy upozorňujeme na daňové povinnosti, termíny a praktické souvislosti. Správné nastavení daně z nemovitých věcí je nedílnou součástí bezpečné a transparentní realitní transakce.