Na první pohled se může zdát, že koupě stavebního pozemku je jednoduchá záležitost a kromě lokality není potřeba nic zásadního řešit. Praxe však ukazuje pravý opak. I u stavebního pozemku je nutné hned na začátku prověřit řadu klíčových skutečností, které rozhodují o tom, zda je pozemek skutečně vhodný ke stavbě a zda odpovídá požadované ceně. S těmito situacemi setkáváme téměř denně a víme, že důkladná prověrka dokáže předejít velmi nákladným chybám.
Co je stavební pozemek podle zákona
Zákon jasně vymezuje, kdy lze pozemek považovat za stavební. Podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb. je stavebním pozemkem takový pozemek nebo soubor pozemků, který je úředně vymezen k umístění stavby územním rozhodnutím, společným povolením nebo regulačním plánem. Zjednodušeně řečeno jde o pozemek, který byl schválen k výstavbě v územně plánovací dokumentaci.
Od 1. července 2025 vstupuje v účinnost novela zákona o DPH, která rozšiřuje pojem stavebního pozemku pro daňové účely. Nově se za stavební pozemek považuje každý pozemek, na kterém lze podle územního plánu nebo rozhodnutí stavebního úřadu stavět, a to i v případě, že dosud nebylo vydáno stavební povolení. Do této kategorie nově spadají také pozemky, u nichž již probíhají přípravné práce směřující k budoucí zástavbě.
Praktickým dopadem je skutečnost, že větší část prodejů stavebních pozemků bude nově podléhat DPH. Pokud je prodávající plátcem DPH, musí k ceně připočítat 21 %, což pro kupující znamená výrazné navýšení pořizovací ceny.
Je také důležité zmínit, že stavební pozemek lze vytvořit i z původně nestavebního pozemku, například změnou územního plánu. Jde však o dlouhodobý, administrativně náročný a velmi nejistý proces, který může trvat roky a často končí zamítnutím žádosti.
Co prověřit před koupí stavebního pozemku
Před samotnou koupí doporučujeme prověřit několik zásadních oblastí, které mají přímý vliv na využitelnost pozemku i jeho hodnotu.
Územní plán
Zásadním dokumentem je územní plán obce. Právě ten určuje, zda je pozemek určen k výstavbě a za jakých podmínek. Územní plán stanovuje typ povolené stavby, maximální zastavěnost pozemku, výškové limity objektu a někdy také tvar střechy či další architektonická omezení.
Pozemek může být v katastru veden například jako zahrada nebo orná půda, přesto může být podle územního plánu stavební. Při nákupu prostřednictvím Kasan&Pelcová Reality vám tyto informace vždy transparentně sdělí realitní makléř.
Inženýrské sítě
Stavební pozemek nemusí být automaticky napojen na inženýrské sítě, ale náklady na jejich přivedení mohou dosahovat statisíců korun. Vždy je nutné zjistit, zda je v dosahu elektřina, voda, kanalizace, plyn nebo případně teplovod. Informace poskytují správci sítí a stavební úřad. Čím větší vzdálenost k napojení, tím vyšší finanční i technická náročnost.
Právní stav pozemku
Kontrola listu vlastnictví je naprostý základ. Zde se ověřuje, zda na pozemku neváznou věcná břemena, zástavní práva, exekuce nebo jiná omezení. Zvláštní pozornost je nutné věnovat části C listu vlastnictví, kde jsou uvedena omezení vlastnického práva.
Důležité je také ověřit, zda prodávající je skutečným vlastníkem pozemku a zda nejde o podílové spoluvlastnictví více osob. Právní vady je nutné řešit ještě před koupí. Naši makléři vždy zajišťují kompletní výpis listu vlastnictví a upozorňují na všechna rizika.
Ochranná pásma
I stavební pozemek bez právních vad může být omezen ochrannými pásmy. Může jít o pásma technických sítí, památkové zóny, záplavová území nebo dopravní stavby. Tyto informace poskytuje územní plán a místně příslušný stavební úřad. Ochranné pásmo může výrazně omezit využitelnou část pozemku, a tím i možnost stavby.
Přístup k pozemku
Pozemek musí mít právně zajištěný přístup z veřejné komunikace. Pokud k pozemku vede pouze cesta přes cizí pozemky, je nutné mít zřízené věcné břemeno. Bez zajištěného přístupu stavební úřad nevydá stavební povolení. Nejlepší variantou je přímý přístup z obecní komunikace nebo vlastní příjezdová cesta.
Orientace, sklon a záplavová oblast
Při osobní prohlídce pozemku se zaměřte na jeho orientaci, svažitost a okolní zástavbu. Ideální je jižní orientace a minimální sklon. Pozemky se svažitostí nad 7 % vyžadují nákladné terénní úpravy. Zásadním rizikem je také umístění v záplavové oblasti, které ovlivňuje možnosti výstavby i pojištění nemovitosti.
Prověřený pozemek znamená reálnou cenu
Každý z uvedených faktorů má přímý vliv na to, zda lze na pozemku stavět a za jakých podmínek. Některé vady lze řešit za cenu vyšších nákladů, jiné mohou stavbu zcela znemožnit. Klíčové je znát skutečný stav pozemku, protože jedině tak lze správně stanovit jeho reálnou hodnotu.
Tržní cena stavebního pozemku
Tržní cena pozemku vyjadřuje částku, kterou jsou kupující v daném čase ochotni zaplatit. Nejde pouze o technickou hodnotu pozemku, ale o kombinaci lokality, zasíťování, právního stavu a aktuální situace na trhu.
Zásadní vliv na cenu má zasíťování. Plně zasíťované pozemky tvoří pouze menší část nabídky a jejich cena je výrazně vyšší. Právní vady nebo problematický přístup naopak cenu snižují často o desítky procent. Dále hraje roli rovinnost pozemku, orientace, dostupnost služeb a infrastruktura v okolí.
Jak stanovujeme cenu pozemku v Kasan&Pelcová Reality
Při odhadu ceny pozemku postupujeme systematicky. Provádíme osobní prohlídku, ověřujeme napojení na sítě, právní stav, přístupnost, výhody lokality a porovnáváme ceny obdobných pozemků v dané oblasti. Vše posuzujeme v kontextu aktuální situace na trhu. Díky tomu dokážeme prodávajícím pomoci dosáhnout maximální možné ceny a kupujícím zabránit zbytečnému přeplacení.
Pozemek pro komerční výstavbu
U pozemků určených pro komerční využití jsou klíčové jiné priority. Důraz se klade na kapacitu inženýrských sítí, dopravní dostupnost, napojení na hlavní tahy a možnosti provozu. Prověření je zde výrazně náročnější a vyžaduje odborný přístup. V těchto případech doporučujeme konzultaci s našimi specialisty na komerční nemovitosti.